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楼市调控从没停!能挡住房价“疯牛破栏”吗?

2016-03-17       浏览次数:1023

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 中国房地产每一次调控都说要稳住房价,结果一次次上演“疯牛破栏”。特别是去年下半年以来,股灾之后,在资产荒草的格局下,楼市虹吸效应和避免港作用吸引大批资金,市场新一轮诡异的报复性上涨开始。

深圳的房价已在过去一年里飙升了52%,2月上海房价环比上涨3.6%,而1月录得17.5%的同比涨幅。房地产市场近期超乎寻常的火爆警示新的泡沫正在形成,外界一直担心:引发类似于几个月前中国股市的崩盘或会重演。

政府的货币刺激措施和房地产调控的放松,再加上3月1日起多地相继发布楼市新政,引发部分一线和二线城市的购房热。而随后以“首付贷”、“监管贷”为代表的场外配资引起了监管部门的重视。

中国房地产市场会怎么走?会不会出现类似“日本的断崖式下跌”?鼓励“农民工买房”的考量是什么?首贷款配资越来越多会带来风险吗?……这一系列问题都待解。

有关房地产的十个关键问题

在“两会”进入倒计时的今天,住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华、副部长倪虹就“棚户区改造和房地产工作”的相关问题回答中外记者的提问。记者会很长,为您梳理出十个关键问题和答复干货:

1如何看待今年的房地产市场形势?如何看待楼市大起大落?

我认为判断现在的房地产形势和预计未来的房地产走势,应该看主要特点和基本条件。现在中国的房地产市场有三个主要特点:一是销售企稳回升;二是分化严重,而且日趋严重;三是库存严重。看中国的房地产形势并作出一个预计,要看基本条件:第一个,中国经济长期向好的基本面没有改变;第二个,中国的城镇化进程没有变;第三个,居民的住房需求,特别是新市民的住房需求没有变;第四个,我们有党中央、国务院的坚强领导,有各项宏观调控措施。

2住房改革的思路是什么?经济适用房会不会取消?今年有没有具体出台房改方案的计划?

中央经济工作会议提出要明确住房制度改革方向,以满足新市民的住房需求为主要出发点,以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。根据中央的要求,住建部会同有关部门进行了充分调研,反复征求了意见,起草了深化住房制度改革的方案,整个工作还在进程当中。


3棚户区改造实施进展情况如何?还有什么困难和对策?

去年国务院专门下发了37号文件《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,提出了棚改三年行动计划,明确要求,今年还要开工改造600万套,同时要提高货币化安置比例。在这种情况下,要完成600万套的任务,压力很大,困难也不少。但是,我们有信心全面完成任务。

4怎么看眼下房价疯涨的原因,有没有办法促进理性回归?

一线城市都主动履行了调控的主体责任,采取了很多措施和办法:一是实行严格的限购政策,实行严格的税收和金融政策;二是增加土地供应,而且公布于众,稳定预期;三是增加中小套型的供应数量,特别是搞好保障性供应建设;四是打击各种违法违规行为;五是主动发声,引导舆论。

我们除了要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作以外,还要抓好价格的监测,随时发现问题,及时提出对策,努力保持房地产市场平稳健康发展。

5有观点认为中国的楼市可能也会像当时的日本一样发生崩盘,对此怎么看?

第一,时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前的事情,背景、政治、经济条件和今天都大不一样,甚至是完全不一样了。第二,国情不同。中国和日本的城镇化水平不同,经济发展阶段不同,宏观调控的措施也不同。因此,我要说,不能相提并论。

6各地陆续出台了一些鼓励农民工进城买房的政策,农民工根本买不起房,中央层面对于这些政策持什么样的态度?

鼓励引导农民工进城购房,大体有几个做法:一是落实享受基本公共服务的政策,特别是小孩上学,这个落实了,吸引力是非常大的。我知道这个落实是有难度的,但是各地政府都在努力落实当中。二是市县政府都出台了一些优惠政策,鼓励引导农民工进城购房。三是要努力解决农民工的就业问题。只有就业了才能免去后顾之忧,才能真正稳定下来、安定下来。四是各个银行都是鼎力相助,都是主动作为,支持农民工进城买房。我还要说的是,农民工进城购房是一个历史过程,是要逐步实现的。

7《住房公积金管理条例》什么时候会公布?农民工、个体工商户是否会留在这个体系当中?

《住房公积金管理条例》修改意见修改、上报等方面的工作正在进行当中。关于农民工、个体工商户是否纳入新修订的《住房公积金管理条例》的问题,因为《条例》正在修订过程中,还没有正式出台,现在还不能说是否能够纳入《条例》当中。

8棚户区改造中特别强调货币化安置,其中的考量是什么?

五点好处:一,提高了效率;二,增加了选择的余地;三,对于整个棚户区改造工作,可以不受时间、季节的限制;四,也有利于当前房地产市场的去库存;五,货币化安置可以更加公开透明,阳光是最好的防腐剂。

9近年来“楼倒倒”、“楼脆脆”类似这样的事件时有发生,住建部将采取哪些措施遏制事故发生,保障房产安全?

对这个问题,我的心情和你是一样的,很痛心。为了解决这些问题,我们对在建工程搞了“工程质量两年治理行动”,对存在问题的企业和单位进行了严肃问责,对于原来的一些房屋,特别是危房旧房,我部从去年6月份开始,在全国进行了排查和整治,现在整个排查整治工作还在进行当中,但是难度非常大。

10首贷款配资也越来越多,您觉得这会增加楼市的风险吗?

对于场外给非农民工,也包括农民工提供首付贷的问题,人民银行已经有明确态度,这是不可以的,要进行专项整治。所以,住建部将配合人民银行做好这项专项整治。 

高层调控挡不住“疯牛破拦”

当三四线城市纠结于去库存,一二线城市的房价高烧不退,犹如挡不住的“疯牛破拦”。深圳的房价已在过去一年里飙升了52%,2月上海房价环比上涨3.6%,而1月录得17.5%的同比涨幅。

去库存化的吐房让多个城市的房产交易市场挤爆棚,网上登记系统爆棚瘫痪,市场犹如骡马集市,人群如过江之鲫。急速放大的房产交易量拉动了税收增长。南华早报援引一位财税官员的话表示,今年以来实体经济状况很困难,但这两个月财政收入增长并不差,收入急升的主要原因是拜房地产交易井喷所赐。

市场一直在变,但高层对于房地产的态度,“维稳”似是永远的最终目标。就连央行的态度也在微妙收紧。以下是凤凰财经(finance_ifeng)梳理近期中国高层释放的与房地产有关的信号:

2月26日,在上海召开的G20财长和央行行长会议上,央行行长周小川说,个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的,有的国家占到40%到50%,中国只有百分之十几。他认为,房地产市场时冷时热,所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%,现在降低是有空间的。

3月5日,住房和城乡建设部部长陈政高表示,目前正在与“北上广深”四城市密切沟通联系。稳定市场的做法将包括实行严格限购政策,执行严格的差别化税收和信贷政策,增加土地供应面积,及时披露信息稳定信心等。他表示,对今年房地产市场的平稳健康发展充满信心。

在3月8日重庆团的记者开放日上,黄奇帆说,如果听任房地产高杠杆,将会是另一场金融灾难。由于房市体量大,牵涉面广,加上房贷游戏规则混乱、风险识别和监管不足,一些项目跨界叠加形成高杠杆,一旦失控对国民经济和和群众危害极大,尤其是会加剧银行坏帐的风险。

3月9日,国土资源部部长姜大明表示,未来国土部将采取有保有压、优化结构、分类调控等政策措施,合理增加不同城市的土地供应面积。过因城施策的努力,房价一定会稳定住。

3月13日,周小川率三位副行长以超豪华阵容会见媒体。副行长潘功胜表示,将打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

也是13日,国家税务总局局长王军在人民大会堂“部长通道”回答媒体提问时表示,这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。这意味着,原来在二手房交易时征收的营业税将被增值税所取代。

……

然而,中国房地产每一次调控都说要稳住房价,结果一次次上演“疯牛破栏”。特别是去年下半年以来,股灾之后,在资产荒草的格局下,楼市虹吸效应和避免港作用吸引大批资金,市场新一轮诡异的报复性上涨开始。



中国房地产是一群人在豪赌



尽管中国房地产有一定的独特性,且高层从来没有停目过对房地产市场的宏观调控,但是对中国房地产泡沫的质疑从来没有停止过。不仅仅是供需与库存的问题,现在更多的质疑集中在房地产的金融风险。

野村证券曾发布题为《中国正在升起的金融风险》报告。报告以国际著名的“5-30规则”对中国房地产的杠杆率水平进行分析。

“5-30 规则”是指在5年时间内,以国内信贷规模与一国GDP之比(DCG)为代表的杠杆水平增长幅度超过30个百分点,极易诱发危机。日本在1985~1989 年、欧洲在2006~2010年落入“5-30魔咒”,美国则分别于1995~1999年以及2003~2007年两度满足“5-30魔咒”陷入危机。

中国的杠杆率水平DCG已经从2008年的121%上涨至2012年的155%,涨幅为34%,政府公共债务已占到GDP的47.7%。而过去两三年间,这一杠杆率显然还在继续抬高,一些项目跨界叠加形成高杠杆,有可能加剧潜在风险,诱发潜在金融危机。

巴菲特早几年就说过“中国的房地产就是一大群人在豪赌,他们赌得很大”。“末日博士”鲁比尼也认为,“不管从哪个角度来衡量,中国的房价都已经很高了,房地产泡沫会造成不良的社会后果,并且会累积成为社会和政治问题”。罗杰斯甚至要求投资人“要远离一切与中国房地产相关的投资”。

李嘉诚先生三年前就开始考虑出清内地物业。王石去年也曾担忧地表示,以当下的高房价下,几代人倾其所有买一套房,往往是他们一生中最大的投资,中国房地产泡沫如果继续膨化并破灭的话,“那将会出现灾难性后果”。

南华早报表示:房地产的高杠杆和金融属性使其成为容易滋生资产泡沫的市场,而将银行体系捆绑并暴露在房地产泡沫之中是极其危险的。美国08年的房产泡沫破灭后,大量银行破产或被接管,1/3的按揭房屋所有人成为负资产者,因为对房产神话的过度依赖和迷恋,资产阶级变成负资产阶级,房地产和金融业这两大掠夺系统成为财富幻灭之源,也成为社会愤怒的中心。

那么,中国高层“维稳”的声音和房地产调控政策,能否挡住“疯牛破栏”般的非理性繁荣?
---转自凤凰财经(finance_ifeng)综合报道,部分来源于南华早报
 
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