奉节

房地产行业的信贷风险与防范

2016-04-19       浏览次数:1416

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 房地产业是随着工业化、城市化进程而发展起来的一个重要行业,在国民经济发展中起着重要作用。房地产行业是典型的资金密集型行业,其投资大、风险高、供应链长、区域性强,在国民经济中具有相当重要的作用。房地产行业对原材料消耗型、物质加工型产业的后向拉动效应较明显;对生活消费性、服务性产业的前向推动效应较为明显。

今年以来,特别是春节后,全国主要城市的房价进入新一轮上升通道,一线城市的部分楼盘价格涨幅超过50%,引起社会多方面的关注和重视。近期,多家银行咨询银联信,希望了解房地产市场的具体情况以及金融服务方案。

我们认为,房地产市场的基本状况没有改变,仍处于“一二线增长,三四线过剩”的基本背景下。短期内一线城市的房地产价格将保持持续增长,房地产消费市场的金融杠杆将会通过各种渠道持续增加。与此同时,二线不发达城市和三线、四线城市的房地产市场将继续低迷,去库存压力仍然很大。

总的来看,房地产市场主要有以下几个方面的发展趋势。

第一,2016年政策还会持续释放。从楼市政策基调来看,房地产是国民经济支柱性产业,为消除高库存压力,2016年可能会出台更多的刺激性政策。例如,限购有条件松绑、首付款降低、减少交易环节税费、公积金贷款政策进一步放松、降息降准等,无论是组合拳还是单独重拳,2016年都有成为新的购房机会年的可能。预计2016年,金融政策仍将成为房地产市场调控的重要工具。预计2016年也存在进一步减税的可能性,结合个人所得税改革,可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策(比如针对首套住宅、二套普通住宅)等。

第二,2015年以来楼市“去库存”取得了一定的效果,2016年“去库存”仍是行业主基调。即便重点城市楼市持续回暖,并带动全国楼市销售量回升,但自楼市进入调整期以来,全国房地产开发投资增速已连续22个月下跌,跌幅近九成。房企去化速度放缓,库存也在一路走高,特别是三四线城市库存严重。近期中央高层密集提及房地产行业,这意味着“去库存”仍将是2016年房地产市场主基调。

第三,货币政策、土地市场对房地产行业的干扰性会放大。中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段,最终走到以存量房交易为主的时期;货币政策宽松,楼市需求将大量透支,楼市在四季度疯狂后或将逐步步入调整期;房市向上,房地产开发投资增速却向下;地价大涨,土地成交量却急缩,太多变数杂糅在一起,预计给2016年房地产市场带来的波动也比较大。

第四,2016年政策着力推动“鼓励农民购房”,释放更多的刚性需求,住宅市场向小户型偏移。虽然三四城市实施效果并不理想,但从年末中央经济工作会议态度来看,2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策助力三四线城市去库存,增强楼市信心。基于此,2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。

在此背景下,银行在房地产行业的对公授信存量和增量仍然面临很大风险,主要有四个方面。

第一,库存高企提示房地产行业的系统性风险加大,若该现象长期持续,房贷违约、房企资金链断裂等风险都会上升。我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性,开发贷、个人房贷、政府平台贷,基本都以不动产作为抵押物,甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。这样,房地产行业风险会向金融体系蔓延,或引发系统性风险。

第二,三、四线城市已经进入危险期,第一是成交量大幅下滑,第二是价格出现不同程度的实际下跌。此外,一些二线城市去化周期较长,也面临着高库存风险。财务顾问系统软件维护住宅方面,一二线城市风险较小,而大部分三、四线城市面临着供应过大的现象,部分城市出现了“空城”、“鬼城”。写字楼方面,由于供应高峰加上宏观经济疲弱,写字楼租赁需求整体在低位徘徊。商业零售物业方面,由于电子商务的冲击,购物消费类商业地产运营难度加大,体验式购物中心将是商业地产发展的一种主要形态。

第三,分房企类型房地产风险。受楼市降温影响,大型房企不断降价销售以回笼资金的同时,围绕困境项目与企业的并购潮也悄然启幕。市场上抛售出来的二手项目越来越多,这些项目的卖方,多是资金链紧张或是看空后市的小开发商。艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化,小型开发商的融资状况将最为艰难。预计未来房地产行业将面临整合洗牌,行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。

银行应特别关注三类正处于危险之中的房企。第一类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩最容易受到影响;第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类是资信不太好贷款受限的中小企业。上述三类企业,短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决,这些企业或出现债务违约风险,成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。

我们建议,银行应该强化风险意识,提高风险警觉度,针对性地提高风险管理水平,实现房地产行业信贷风险管理全覆盖。

第一,重新考察商业地产的发展前景,要考虑产业的市场容量,人才、资金、土地的限制性因素,提醒企业理性发展的同时也提醒自己信贷融资理性发展。

第二,控制房地产类授信的信贷结构,可采取结构性调整,即在客户选择上就实行名单制管理,确保进入合作范围的是开发经验丰富、抗风险能力较强、资产负债水平低的优质房地产开发企业;在贷款投向上,重点发展直辖市、省会城市、中心城市市区范围内的房地产信贷业务。

第三,及时进行风险预警,采取化解措施。对于出现风险信号的贷款,要及时预警、报告,并采取有效的化解措施,不怕担责任,把风险尽量控制在最小的范围内。同时要帮助房地产开发企业拓宽融资渠道,完善房地产开发贷款的退出机制。

第四,严格房地产贷款项目审查。对于房地产开发项目,要在“四证”齐全和落实项目资本金的前提下发放贷款。各行要加强与监管部门、政府相关部门等的沟通合作,核实项目四证是否真实有效,土地出让金是否全部缴齐,土地交易价格是否合理。严格审查项目资本金来源,贷款资金、股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。对借款人通过赠予、债务豁免形成的权益资金要严格审查,杜绝房地产开发企业通过 “假报表”、“假权证”和“假注资”形式套取贷款。

第五,强化抵押品管理。要切实加强抵押登记手续合规性和完备性,谨慎评估抵押品价值,对房价可能出现较大降幅的地区,要提高抵押品价值重评频率。重评过程中发现担保不足的,要追加抵(质)押担保或提前收回部分贷款,严格防范担保风险。

转自:银行联合信息网
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