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营改增之后42个房地产热点问题的解析

2016-05-12       浏览次数:1692

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 1.合作建房拿地方式能否抵扣进项税额?
依据财税【2016】36号文件的规定,房地产企业营改增后,土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据,从销售额中减除,但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据,如果没有行事业性收据,就不能减除。
对非房地产开发公司出土地,房地产公司出资金的合作建房,非房地产公司应视同销售,按照转让土地使用权计征11%的增值税,也就是说,非房地产公司与房地产公司合作建房,约定分房产或分利润,不论哪种方式,都视同销售。视同销售缴纳增值税之后,项目公司可以凭增值税专用发票抵扣进项税。
2. 股权收购拿地方式能否抵扣进项税额?
股权收购是指一个公司收购另一公司的股权,得到了被收购方的土地,如果被收购方的土地是通过“招拍挂”取得的,收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据,土地成本从销售收入中减除。如果被收购方的土地是通过转让得到的土地,被收购方原来对土地的入账价值,以原来被转让方视同销售开具的票据作价,可凭专用发票抵扣进项税,如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税。
3.不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险?
不动产对外投资、分配在税法中应做视同销售,营改增以后,要缴纳增值税。依据财税【2016】36号文件的规定,如果转让2016年4月30日之前的不动产,可以选择5%的简易计税,如果不动产是5月1日以后取得,应视同销售是按11%的税率计算缴纳增值税。
4.房屋代建模式财税如何操作?
房屋代建必须具备三个条件:(1)建设单位(发包方)自己拥有土地,应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划;(2)房屋代建的房地产公司不能垫款;(3)代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后,房地产公司从事代建行为,按现代服务业6%缴纳增值税。
5.土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除?
依据财税【2016】36号文件规定,房地产公司从5月1日后,能扣除的成本只限于土地出让金,而土地出让金的扣除必须凭当地省级财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此,市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。
如果拆迁补偿费不采用现金补偿,而是采用产权调换,即迁一还一,拆迁房按视同销售,按11%的税率缴税,建设拆迁房所发生的成本可以抵扣进项税金。比如说拆迁房所发生的材料费房地产公司可抵扣17%,建安成本可抵扣11%、因此房地产公司营改增后,应尽量选择产权调换模式更省税。
6.土地出让金返还模式及相应财税处理?
土地出让金返还,根据交易模式的不同而不同。第一种情况,如果土地出让金返还,和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出,在土地增税没有取消的情况下,应开具增值税红字发票,冲减土地成本。第二种情况,政府土地出让金返还,如果政府约定,专款专用,在财务上土地返还款作专款专用,没有任何税收的问题。第三种情况,如果政府和房地产公司土地出让金合同约定,土地返还款是用于奖励,财务上记营业外收入,不缴增值税,只缴企业所得税。
7.支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣?
2016年5月1日后,房地产公司所发生的新项目,支付的拆迁补偿费,如果是政策性拆迁补偿费,不可以抵扣进项税的,如果是商业性拆迁,被拆迁方视同不动产转让,应按11%征税,如果4月30日之前的房屋,则按5%简易征收,房地产公司只能抵扣5%。
8.红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣?
红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的,因此,红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策,目前,全国只有广州市允许红线外的成本可以进成本。
9.房开企业成片取得土地,分期开发,如何抵扣?
按国家税务总局2016年第18号公告的规定,成片取得土地分期开发的房地产项目,应对土地成本进行分摊,当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额?
财税201636号文件规定,设计费是按6%缴纳增值税。对于房地产公司,是可以抵扣6%的进项税的。
10.营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里?
营改增以后,根据财税【2016】 36号文件规定,建筑企业的销售额是按照建筑企业向房地产公司收取的所有价款包括价外费用来计算的,比如说1000万的工程,600万的材料、400万的劳务,房地产公司算增值税的计税依据是建安公司收取的400万。营改增后,施工企业一定选择简易计税,房地产公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后,房地产公司选择甲供材或包工包料,要通过数据计算分析。例,房地产公司与施工企业签定的合同1000万,其中材料600万,建安400万,如果施工企业给房地产公司开1000万的票,则房地产公司可抵扣1000*11%=110万元;如果房地产企业选择甲供材料,自己购买600的材料,房地产公司能抵扣的金额600*17%=102万;施工企业给房地产公司开具的400万,选择简易征税给房地产公司开具3%的专用发票,房地产公司只能抵扣400*3%=12万,房地产公司能抵扣114万,实际生活中,房地产公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票,因此,营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料的税负会更低。因此,实际生活当中,应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。
11.房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额?材料采购过程中运输和材料发票开具有什么技巧?
建筑材料可抵扣17%,购沙石料则只能抵扣3%。假设甲供材合同中约定的工程价税合计(不含甲方购买的材料和设备)为A,则“甲供材”中建筑企业选择一般计税方式和简易计算税方法下的增值税计算如下。
1、一般计税方式下的应缴增值税为:
应缴增值税=A×11%÷(1+11%)-建筑企业采购材料物质的进项税额=9.91%×A-建筑企业采购材料物质的进项税额
2、简易办法下的应缴增值税为:
应缴增值税=A×3%÷(1+3%)=2.91%×A
3、两种方法下税负相同的临界点:
9.91%×A-建筑企业采购材料物质的进项税额=2.91%×A
推导出:
建筑企业采购材料物质的进项税额=7%×A
4、由于一般情况下,建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是17%,于是,推导出临界点:
建筑企业采购材料物质的进项税额=建筑企业采购材料价税合计×17%÷(1+17%)=7%× A
5、由此计算出临界点:
建筑企业采购材料物质价税合计=48.18%× A
6、结论
“甲供材”模式下,建筑企业选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是:
建筑企业采购材料物质价税合计=48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计
具体是:
(1)建筑企业采购材料物质价税合计> 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计,则选择一般计税方法有利
(2)建筑企业采购材料物质价税合计< 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计,则选择简易计税方法有利
因此,建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少,或者说“甲供材料”占整个工程造价的多少,是选择计税方式的关键!
12.在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税?最后被拆除,是否需要做进项税转出?
增值税暂行条例第十条规定:下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:
(一)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务;
(二)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务;
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务;
(四)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品;
(五)本条第(一)项至第(四)项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。
增值税暂行条例实施细则第二十四条规定:条例第十条第(二)项所称非正常损失,是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。
从上述规定可以看出,只有用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务和非正常损失才需要做进项税转出。工地上临时搭建的工棚等临时建筑,肯定是用于增值税的应税项目,虽然最后被拆除,但是是在其完成了相应的功能之后主动进行的拆除,不符合非正常损失的定义,与非正常损失不是一码事。
财税【2016】36号文件规定,分2年抵扣进项税的是在会计上作为固定资产核算的不动产的采购,工地上临时搭建的工棚等临时建筑,会计上一般不做固定资产处理,而是计入开发成本的开发间接费,所以可以一次性抵扣进项税。
13.施工现场的水电费的博弈分析及处理方法?
营改增之后,业主是房地产公司,房地产公司应给施工企业开具水电发票,计算17%的销项税,同时支付的电费可凭增值税专用发票抵扣17%,支付的水税费凭专用发票抵扣13%。
14.多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣?
国家税务总局2016年公告17号文件和财税【2016】36号文件,建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况,不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业,是在工程施工所在地按2%预交增值税,按简易征收方法计税的施工企业,在工程所在地按3%预交增值税,所以多项目施工,可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。
15.资质共享与增值税抵扣办法的冲突?
资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工,营改增后,增值税纳税地点回到公司注册所在地,必须以总公司名义建账,所有收支通过总公司来实施。营改增之后,资质共享或资质挂靠面临的最大风险是票流、资金流和信息流不一致,给增值税进项税抵扣带来很大的风险。
16.清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前后有何重大变化?对建筑和房地产公司有何影响?
营改后,清包工和甲供材料工程里面的建材和装饰装修材料由甲方采购和抵扣进项税,销售额的确定是按建筑企业向业主实际收取的建安款项来计算,比如说建筑工程总金额不含税价1000万,甲供材不含税价200万,施工企业的销售额为1000-200=800万;以800万作为销售额,同时可以采用简易计税,按3%的征收率计算缴纳增值税,金额为800×3%=24万元。此时对于房地产公司来说,可以抵扣的进项税总额为200×17%+800×3%=34+24=58万元。如果不采用甲供材方式,建筑公司缴纳增值税=1000×11%=110万元,房地产抵扣110万元。故如果材料占比较低,采用甲供材方式对房地产并不利。
17.园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣?是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票?
苗圃公司(属于农业生产者)免增值税,凭苗圃公司的发票,按买价*13%抵扣。如果是农民个人的草皮苗木没有发票,凭农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价计算抵扣进项税。进项税额=买价×扣除率(13%)
18.售楼处、样板间如果最后拆除,其所包含的进项税是否转出?
售楼处、样板间计入开发成本的开发间接费,属于增值税的应税项目,所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后,表明售楼部、样板间已经使用完毕,不需要做进项税转出。
19.回迁安置房是否要视同销售征收增值税?
回迁安置房,一般要视为发生拆迁成本和销售房屋两项业务进行处理,国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告(国家税务总局公告2014年第2号)规定,纳税人以自己名义立项,在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房,并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为,按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第五条之规定,视同销售不动产征收营业税,其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第(三)项的规定予以核定,但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。根据财税(2016)36号文件的规定,回迁安置房不属于以用于公益事业或者以社会公众为对象,要视同销售缴增值税。
20.出租的不动产免租期内如何确认销售额?
出租的不动产如果是2016年4月30日之前的,可以选择按简易计税征收增值税,如果是2016年4月30日以后的,则按一般计税11%交增值税。财税【2016】36号文附件一第45条规定,纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。免租期是出租方和承租方因为出租的房子需要简单装修和布局不能居住或使用而约定的免收租金的期限。免租期的房子,没有达到合同约定的付款日期,不用确认销售额缴纳增值税。
21.楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目?
    财税【2016】36号文件附件1后附的销售服务、无形资产、不动产注释的规定,将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税,按11%征收增值税。车辆广告按17%征收增值税。
22.随房赠送物业管理费如何确认销售额?
买房送物业管理费视同销售,按市场公允价,确定销售额征税。
 
23.营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制?
营改增前后都一样,营改增前,买房送的冰箱洗衣机,不能土增税前扣除,营改增后,要视同销售交增值税,因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售,因此,打折销售比赠送划算。
24.营改增前后首付款与按揭款该如何纳税?
首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。
25.营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些?该如何控制?
营改增前和营改增后,都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租,资产管理公司收取管理费按6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费,给出租人省一道房产税。因此,营改增后,应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。
26.房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税?融资顾问费呢?融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项?
财税【2016】 36号文件,附件2的规定,企业购买的贷款利息、跟贷款相关的手续费、咨询费,顾问费都不能抵扣增值税。
27.统借统贷行为增值税时代的业务处理分析?
财税【2016】36号文件,附件3的规定,只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下,贷款利息不征收增值税,如果高于银行收取的利息,则全额征收增值税。
28.公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税?
公共配套如果是无偿赠送的情况,要视同销售缴纳增值税。
29.买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢?如何进行税务处理最划算?
从理论上讲捆绑销售,但房产属于特殊商品,业主一定要全额开具发票,电器计入营销费用视同销售,因此,买房送电器不划算,还不如售价打折划算。
30.开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票?应该如何进行合规的处理?
财税【2016】 36号规定,融资性售后回租视同为贷款服务,获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。
31.房地产企业的售后回租(非融资性)行为在增值税框架下如何进行处理?
售后回租认定为贷款服务,不能抵扣进项税。
32.不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析?
车库、车位分为能办产权的和不能办产权的,如果没有产权的车位车库,卖房送车库,赠送的是长期使用权,根据财税【2016】36号,没有产权的车库要视同销售缴纳增值税,有产权的车库也要交增值税,车位,房地产公司地上停车位,收的停车费按11%缴纳增值税。
33.房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税?
财税【2016】36号文规定,房地产公司代收的住房维修基金免收增值税,除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。
34.房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质?
不是,都是房地产公司未开盘前收取的行为,财务上作其他就收款,不作为预收款,没有产生增值税纳税义务。但不排除收取时先做为定金缴纳增值税,退还时再冲减退还当月的销售额
35.没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧?
没收的定金和违约金,如果在建委备案了,应作为价外费用开具发票,缴纳增值税,如果没有备案,是不需要缴纳增值税。
36.商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税?
商业地产的停车收费,根据财税【2016】36号文的规定,停车收费按11%缴纳增值税。
37.企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢?
财税【2016】36号附件2规定,企业发生餐服务,不可以抵扣增值税,但住宿费可以抵扣6%,会议时,增加住宿费减少餐饮费。
38.企业接受的物业服务能否抵扣增值税?
物业服务费按现代服务业,可以抵扣6%,如果物业公司是小规模纳税人,则不可以抵扣进项税。如果物业公司能代开增值税专用发票,可以抵扣3%的进项税。
39.地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用?
合同法规定,租赁合同超过20年无效,永久租赁,根据【2016】36号,视同销售,缴11%增值税。
40.买房送家电,房开企业购家电可以抵扣进项,售房按销售不动产缴纳增值税吗?
营改增后,房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。售房时赠送的家电也应视同销售,是按17%的税率还是11%的税率,政策还不明朗。
41.房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理?
根据财税【2006】165号文件第八条规定,公司注销清算之前,账上的留抵税额不能退税,因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房地产公司在注销前加强发票管理,及时抵扣进项税金。
42.设计费等前期工程费如何抵扣进项税?
根据财税【2016】36号文件的规定,设计费按6%缴纳增值税,因此,房地产公司可以抵扣6%的前期工程费进项税金
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