二手房首付怎么算? 二手房评估价与市场价相差多少

  来源:重庆房产信息网发布日期::2017-10-12浏览次数:451

摘要:在买房的时候,同一地段,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。

买二手房的购房者往往不解100万的房子按照首套首付3成,怎么首付不一定就是30万?事实上二手房为首套首贷,实际的首付比例往往比规定的最低首付比例要高很多,造成这种现象,主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。什么是二手房评估价?

一、什么是二手房的评估价?

即二手房的房屋评估值,是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。由贷款银行认可的评估公司评估出来,是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格,受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。简单来讲,我们购房者如需办理按揭贷款时,银行需要根据房屋评估报告,才能按规定的房价百分比,提供给购房者贷款。

二、二手房的评估价一般能到市场价的多少?

一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价,一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右,公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。就评估流程的时效性来讲,商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用,只需做一次评估即可。

评估价与房贷关系

二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响,评估价大多为市场价值的80%-90%,部分房龄较长的房屋这一比例会更低。

举个例子:

小明购买100万的二手房,评估价为90万,若按照政策30%的首付比例来计算。其可贷款额度为:90万-90万*30%=63万,其首付款则为:100万-63万=37万。

那么,是不是评估价越高就越好呢?

评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。评估价还影响交易的税费,增值税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。简单的说,评估价低,意味着缴纳的税费少,贷款的额度小,首付款方面,需要多掏点现金;评估价高,意味着缴纳的税费高,可贷款的额度高,实际支付的首付款可以少一点。评估价过高或者过低,都不好,因为对于买房人来说,意味着要么是多缴纳税费,要么就是多缴纳首付款。所以,评估价适中比较好。

所以呢,在买房的时候,同一地段,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。

 

 

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