奉节房产网 宅地70年使用权到期怎么办?专家建议按年征收土地出让金

2019-04-26      来源:房天下   浏览次数:0

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        十三届全国人大常委会第十次会议于4月20日至23日在北京举行,届时,民法典物权编草案将提请二审。

民法典各分编草案共六编,包括物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编,这其中,备受外界关注的是物权编草案中有关住宅建设用地使用权续期的相关规定。

由于中国城镇土地所有权归国家所有,住宅建设用地只有最高70年的使用权,但城镇居民的住房是拥有永久产权的,因此造成了土地使用权和房屋所有权在使用期限上的矛盾。

“这是当初制定物权法时没有考虑到的问题。”中南财经政法大学教授乔新生在接受时代财经采访时表示,住宅建设用地使用权到期之后如何续期的问题不能再拖下去,否则,可能会导致城市的经营成本居高不下,甚至引发更大问题。

过于宽泛的规定

目前,有关住宅建设用地试用期届满续期的问题,法律层面尚未出台相应的实施细则,而这导致地方政府无章可循。

根据1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,居住用地使用权的最高年限为70年。而1994年制定的《城市房地产管理法》规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该土地,应当予以批准;经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

“按照过去的思维方式,如果土地使用权70年到期之后,可以依照国有土地上房屋征收补偿条例的规定,将国有土地上的房屋进行征收。”乔新生告诉时代财经,但按照国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房屋征收必须按照市场价格来征收,这意味着,若按照过去的制度征收土地,政府需要付出非常大的代价。

与以往政策不同的是,2007年颁布的《物权法》第149条明确提出,住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。不过,当时制度规定过于宽泛,导致业内对“自动续期”如何界定、自动续期是否收费、怎么收费、自动续期的次数和期限等方面众说纷纭,而相关法律均没有作出明确规定。

针对上述问题,全国人大常委会法制工作委员会民法室编注的《中华人民共和国物权法条文说明、文法理由及相关规定》一书中给出的解释是:“绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70 年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺少足够的科学依据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”

不同的地方经验

由于《物权法》中未对土地使用权续期做进一步说明,并且国家层面也尚未出台相应的实施细则作为参考依据,因此地方政府在处理住宅建设用地使用权到期的问题时,方法各不相同,这也导致部分政策引起了广泛的关注和争议。

以深圳为例,始建于1980年的全国第一栋商用写字楼国商大厦,土地使用权只有20年,到2001年12月31日到期。

为解决到期房地产问题,深圳于2004年出台的《深圳到期房产续期若干规定》提出,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,延长方式包括补交地价、签订土地出让合同或支付土地租金、签订土地租赁合同。

按照深圳的规定,业主补交的地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正,补交地价一次性支付。

青岛黄岛区则于2011年迎来包括阿里山小区在内的5071户“撞限”房,青岛的做法是,规定土地期满应有偿续期,续交土地出让金,金额以区域过去1年的平均地价为计算基准,根据建筑面积折算后,再以60%的比例收取。也就是说,当时黄岛区的地价是1000元/平方米,100平方米的房子业主需要补缴地价6万元。

温州处理住宅用地使用权到期的政策亦颇受关注。2012年,鹿城区将近600套商品房土地证出现过期,当地起初实行的政策是,按照基准地价全额收取土地出让金,这导致部分业主需要交几十万元的土地出让金,外界哗然。

直到2016年,原国土资源部、浙江省国土资源厅联合赴温州调研,并于当年下发了《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》。该文件指出,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理“撞限”房,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”时,仍填写该住宅建设用地使用权的原始起始日期和到期日期。

随后,这一过渡性政策成了多数地方处理住宅建设用地使用权期间届满的参考依据。

续期费用按年征收?

目前,在2007年《物权法》明确住宅建设用地使用权期间届满后自动续期的基础上,多位专家就如何进行续期操作表达了不同的观点。

在续期是否收费方面,北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉时代财经,满70年使用期的住宅用地应免费自动续期。

赵秀池认为,自改革开放以来,百姓响应政府号召,用家庭大部分收入来买房,使土地的招拍挂制度得到实现,极大地改善了城市的基础设施与社会设施状况,因此,免费续期是让人民群众共享改革开放成果的需要。与此同时,农民的宅基地可以长期使用,城镇居民的土地则规定了最高70年的使用期限,近年来国内在探索农村集体建设用地与城镇国有建设用地实现同地同权同价的问题,因此也应该允许城镇住宅用地免费自动续期。

不过,江苏云崖律师事务所律师莫智慧、程忠撰文指出,免费自动续期的模式虽然避免了房权与地权的冲突问题,但对公民而言,只要住宅建设用地的使用权还在,就可以无限重建而占有土地,公民可以花较少的费用就世代享用土地权利,这实际上是土地变成了私有制,与宪法中城镇土地国家所有的制度相悖。

如果在土地国有的原则下实行有偿续期制度,续期费用该如何征收也成了新的问题。

中国人民大学教授孙玉栋认为,一个可行的办法是将现行的土地出让金合并到即将推出的房地产税中,按年征收。对买房时房价中包含土地出让金的业主,在70年内每年不再缴纳房地产税中的土地出让金部分,只缴纳公共服务部分的税收;而对于70年试用期过后,续期的业主,则需要按照新的办法,按年征收费用。

无独有偶,乔新生也认为,土地使用权到期后自动续期,并且应对土地出让金按年分解,例如30年土地出让金就按照30年分解,50年就按照50年分解。

按年缴纳一定的土地出让金,在业内看来,一方面可以兼顾地方政府的利益,增加地方财政收入,同时,按年征收的渐进的方式,与经济发展趋势相结合,可以灵活调整征收数额,因此更有利于民众接受和制度的施行。(时代周刊2019年4月20日)
 

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