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老板应对涨租:加一次房租 每碗面涨2元钱

2015-09-01       浏览次数:1422

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  “实际上福州市场上80%-90%的商铺租售情况都很惨淡。金山、鼓山、东街口、三叉街等地段,近几年降租现象都比较明显。但也有部分商铺人气鼎盛,即便接连涨租依然追求者众。南后街、达明路、省府路等属于此类”。双安房产董事长郑爱新昨日在接受东南快报(微博)记者采访时表示。

  据东南快报(微博)记者调查,福州大部分商铺租金高企,但因实体经济走弱,店面投资的回报率受到牵连,已经出现商户转租和空租现象。近日,东南快报(微博)记者走访了西洪路、交通路以及市区几家综合体了解到,人流量大、群众基础夯实的地段,房东涨租现象较为明显,不少受访的经营者都表示难以维持。

  西洪路

  店租不断上涨,一碗面从6元也涨到12元

  福州鼓楼区西洪路湖头街公交车站背后,原本有一家肖女士开的肉夹馍店,上个月刚刚转出去。

  肖女士去年盘下这间20平方的店,付了19万元转让费。“去年一个月租金是11000元,今年12000元一个月,租金太高了,生意不好做。”肖女士说,“今年行情更不好,甩手时转让费13万元,都是亏本的。”

  其中影响生意很大的一个原因,是从去年10月份,西洪路(二环内)改为单行车道后,客流量明显减少。

  “去年10月,一个月营业额3万,已经不多,到11月,营业额直接少了三分之一,交完租金水电所剩无几,房租还在涨,真的开不下去了。”肖女士说。

  东南快报(微博)记者走访了西二环北路和西洪路,发现半数以上的店面都存在房租节节攀升难以维持的现状。

  在西二环北路总院对面有家牛肉面店,说到年年涨的房租,店老板也很无奈。“我开的小吃店沿街,租金更贵些,60平方米,一个月要8000元。”店老板说,“房东加一次房租,我就只能把菜金往上加,每碗面涨2元钱。”一碗面条,从6元涨到了12元。

  交通路

  竞标价格无上限原租户很被动

  在福州交通路福建医大公交车站北侧,有一排店面是由招标形式租给商户的,李先生就在这租下了一间30平方米的小店,“通过招标出租商铺的结果是,多家商户去投标,竞标价格没有上限。”李先生说,“这很可怕,作为原租户就很被动,一旦有新租户出更高的价格租下,原租户就得拎包走人,其中不存在转让费。”

  在交通路这个地段,竞标后,一平方一个月租金高达三至五百元,相当高昂。

  而最令商户担忧的是,竞标后的租金一飙起,周围一些私人的店面租金也随之上涨。

  “原本一平方一个月几十块的租金,立马涨到200。”李先生说,“竞标后的价格一旦作为一种参照,就能使非常多商铺的租金涨好几倍。”

  此外,租下店面后,合同一般签订3-5年,合同到期后,又要重新竞标,这对于原租户来说很不稳定。“原租户要考虑品牌,投入的装修、设备等费用,一旦不能续租,这些费用都无处讨要,所以很多时候,即便涨租,也要硬着头皮续租。”李先生说。

  记者走访过程中,不少商户表示,希望在招标形式下的出租,招标单位可以设置优先承租权,为原租户考虑。

  此外,一些商户认为如果招标单位设置出租最高价,就可以避免恶意炒作者乘虚而入。但这一点,更多商户认为,很难做到。

  综合体

  外街商户更替频繁一年洗牌率20%

  而走访市区几个综合体,东南快报(微博)记者也注意到,购物中心内人流量大,但依附于综合体“生存”的商业街人流量明显少了。除餐饮商铺人气高之外,其他店的客人都不多,不乏有商铺贴着“店面招租”或“转让”的告示。

  刘先生在一家综合体旁的商业街上承租了一间100多平方米的店面,主营餐饮业。“我今年年初承租的,每平方是380元,转让费30万元。”刘先生说,他从侧面了解到,房东2012年把店面租过来,租金在200元/平方米。“转让费和租金都比较高,店面位置比较好才租下来的。”

  刘先生说,他经营的是特色餐饮,如果做出人气,受到冲击并不大。而其他店铺却并非都这么好运,走访中,部分服装店和一些小商品贩售店,有转行打算。

  “本来是看中了这里的人流量,谁知却不理想。”一家服装店的王先生在店门口贴上了“本店转让”的牌子。他说,自己的店开了一年多,生意并不好,“感觉在为房东打工。”

  对此,一位在榕商业地产从事招商工作的张女士表示,综合体外街的商铺一般都出售给业主,租金由业主和承租户自行协商,开发商只能给出意见而难以介入。租金价格的拔高是因为业主对投资的回报率有既定的目标。

  “正因如此,很多综合体外街前期的洗牌率都比较高,有的换手率甚至超过20%。”张女士说,外街受位置限制,哪怕差一个楼层,对人气的影响都很大。“比如同个位置店铺,一楼租金300元/平方米,二楼可能只有150元/平方米。”此外,铺位面积越小,价格可能越高。

  而综合体内部的店面,则通常由开发商自营。大部分综合体的店租平均在200-300元/平方米,按照合同,每年租金涨幅在5%-7%。“一般零售业态的合约签2-3年,餐饮5年一签,更大的主力店或次主力店的合约都长达6-8年。”若还没有到第二合同期,店家就因生意不好而经营不下去,那么开发商则会与品牌协商,在商讨出结果后,使用备选的品牌中与既有的进行更替。

  业内人士

  “一铺养三代”的时代已经过去

  “很多店转租。”一位不愿具名的福州房地产行业人士江先生告诉东南快报(微博)记者,因为合同中约定了店租按年递增,而实体店的经营也受到各因素冲击,难以抗衡上扬的成本,因此有的商户干脆不营业,将店铺挂在中介机构转租。

  东南快报(微博)记者通过福州中介机构了解到,目前大部分商铺租赁的合同2-3年一签,每年的租金涨幅在5%-8%。“刚开始挂出来的店铺,租金和转让费都比较高。”江先生说,这些店面乏人问津。

  采访中,朝阳房地产董事长刘强表示,福州市区现在有不少地方实际上都处于空租的状态。“很典型的比如东街口、三叉街一带,都是因为地铁围挡导致人流量大降,租金一降再降也租不出去。”

  双安房产董事长郑爱新表示,实际上福州市场上80%的商铺租售情况都很惨淡。“金山、鼓山、东街口、三叉街等地段,近几年降租也租不出去的现象都比较明显。”他举例说,东街口曾有个店面,原先挂200元/平方米没有租出去,现在150元/平方米,仍然还未租出去。

  郑爱新说,过去人们认为“一铺养三代”,但这样的时代已经过去。

  虽然商铺租赁市场整体不好,但也有部分商铺人气鼎盛,即便接连涨租但依然‘追求者’众。“三坊七巷附近有个店面,房东一年提价20%-30%,现在租金已经达到500元/平方米了,但是想要承租的人依然很多。”郑爱新说,人流量大、有群众基础的地段租金就会比较坚挺,南后街、达明路、省府路等属于此类。
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